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Redação16 abril 2021, 5:11
O Tribunal Constitucional da Alemanha chumbou a polémica medida de congelar durante cinco anos o valor das rendas em Berlim, que entrou em vigor em fevereiro de 2020, para conter os preços e garantir o acesso à habitação nos vários bairros da capital alemã. Assim, declarou esta medida inconstitucional, por considerar que o estado federal de Berlim carece de competência legislativa nesta matéria.
O Tribunal Constitucional conclui que as regiões só podem adotar regulamentação em matérias em que não haja normas a nível federal, o que não seria cumprido nesta situação, porque já existe uma legislação nacional relativa aos preços do arrendamento. A política da habitação/residencial é federal e os contratos de arrendamento são regulamentados pelo código civil, que é federal. Desta forma, o tribunal garante que não há margem para os poderes legislativos dos Länder (estados federais).
O Tribunal Constitucional declara que a lei que congela o valor das rendas por cinco anos em Berlim é incompatível com a Lei Base/Fundamental alemã, sendo, portanto, nula.
Trata-se de uma decisão que vai ao encontro do parecer do Tribunal de Berlim e do Ministério do Interior da Alemanha, que consideraram inconstitucional a polémica medida aprovada para congelar o valor das rendas por cinco anos. Até agora, esta lei aplicava-se a todas as rendas existentes em blocos habitacionais (não em unifamiliares). Os novos contratos assinados também não poderiam ser de valor superior ao cobrado anteriormente pelos senhorios. Está ainda prevista a existência de uma cláusula de revisão retroativa dos valores de renda considerados excessivos em relação a um “limite geral ainda pode definir”.
O limite máximo da renda, inicialmente previsto para cinco anos, fixava o preço máximo em 9,80 euros por metro quadrado (m2), bastante abaixo dos preços de mercado, e também com efeitos retroativos, obrigando os senhorios a baixar os preços e a devolver a diferença aos inquilinos. A medida abrange cerca de 1,5 milhões de casas na capital alemã, uma cidade onde 85% das pessoas residem em casas arrendadas.
O preço máximo por m2 dependia de aspetos como o ano de construção e a zona na qual a casa está localizada. Este limite poderia ser ultrapassado em 1 euro por m2 se a casa apresentasse pelo menos três das seguintes cinco características: cozinha equipada, casa de banho de alta qualidade, pavimento de alta qualidade, elevador ou consumo reduzido de energia.
Além disso, com esta lei do limite do valor do arrendamento também se pretendia rever os contratos existentes que excedessem em 20% os montantes estabelecidos por lei. Nestes casos, o inquilino podia exigir uma redução da renda e o senhorios que se recusasse a fazê-lo poderia ser multado até 500.000 euros.
As diferenças entre o “congelamento” das rendas e a “contenção” dos arrendamentos em Berlim
O Ministério do Interior da Alemanha diferencia de forma qualitativa a proposta pioneira de Berlim de congelar os valores das rendas na capital por cinco anos e a “contenção dos arrendamentos” na cidade, uma lei do governo nacional aprovada em 2015 que, com os seus problemas de fiscalização e exceções, visa limitar os aumentos dos arrendamentos, estabelecendo tetos para as zonas “tensas” e fixando condições. Na verdade, o Tribunal Constitucional alemão já se pronunciou este ano a favor do “freio dos arrendamentos”. O acórdão defendeu que esta medida não só não viola o direito à propriedade, como pode contribuir para o “interesse público”, ao pôr termo aos processos de gentrificação que expulsam dos centros urbanos os grupos mais vulneráveis .
A “contenção dos arrendamentos” limita os aumentos nos novos contratos a 10% do valor médio da renda da área em que a casa está localizada. Mas, devido às suas exceções e à efervescência do mercado imobiliário alemão, trata-se de um “mecanismo” que teve poucos resultados, sobretudo nas grandes cidades.
A aposta de Berlim, por sua vez, tem sido de evitar o aumento das mensalidades a pagar pelos arrendatários na capital até 2025 (e não reconhece os reajustes aplicados desde a da lei). Isto apesar de também haver algumas condições: em caso de modernização, a renda pode ser aumentada 1 euro por m2 por mês, e a partir de 2022 pode ser aumentada 1,3% ao ano para contemplar a inflação.
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